С 1 января 2027 г. строительным компаниям придется заново ответить на принципиальные вопросы
Когда возникает выручка, какие затраты формируют финансовый результат, что остается в запасах и как пересчитать переходящие договоры.
ФСБУ 9/2025 «Доходы» применяется начиная с отчетности за 2027 г., одновременно вступает в силу ФСБУ 10/2026 «Расходы». Для подрядчиков прекращает действовать ПБУ 2/2008. Для застройщиков формируется новая модель учета долевого строительства.
Ошибки в учетной модели способны исказить финансовый результат по периодам, стоимость запасов, величину активов и обязательств, то есть показатели, по которым собственники и банки оценивают бизнес, а аудиторы — достоверность отчетности.
Один строительный проект — два режима учета
В марте 2026 г. Бухгалтерский методологический центр принял Рекомендацию Р-181/2026-ОК Строй о ситуации, когда в одном комплексе есть проданные по ДДУ и пока не проданные квартиры, помещения и машино-места.
Экономически это не один массив затрат. По непроданным единицам сохраняется рыночный риск, поэтому затраты учитываются как незавершенное производство. По заключенным ДДУ возникает риск исполнения: затраты относятся на себестоимость продаж, а выручка определяется с учетом степени готовности комплекса.
Одновременно признается не предъявленная к оплате начисленная выручка: доход уже отражен с учетом степени готовности, хотя право предъявить эту сумму к оплате еще не наступило. Деньги на счетах эскроу сами по себе оплатой не считаются.
Уже в 2026 г. необходимо определить единицу учета, базу распределения затрат, метод расчета степени готовности и необходимую аналитику. Переписать учетную политику недостаточно: модель должна работать на данных проекта.
Подрядчику недостаточно ориентироваться на КС-2 и КС-3
Признание выручки по мере исполнения долгосрочного договора сохраняется. Но ФСБУ 9/2025 требует анализировать обязанности по договору, период их исполнения, переход контроля, изменение цены, дополнительные работы и взаимосвязанные договоры.
КС-2 и КС-3 остаются важными первичными документами, но их подписание нельзя автоматически приравнивать к возникновению бухгалтерской выручки. Наиболее сложны дополнительные работы, спорные объемы, задержка приемки и договоры с изменяемой ценой.
Организации, составляющие отчетность по МСФО, применяют МСФО (IFRS) 15. Иным организациям, подлежащим обязательному аудиту, предстоит выбрать ФСБУ 9/2025 или МСФО (IFRS) 15 и закрепить решение в учетной политике.
Почему подготовку нельзя перенести на 2027 год
По договорам, исполнение которых началось до 2027 г. и продолжится после 1 января 2027 г., недостаточно просто начать применять новый порядок учета. Необходимо проанализировать состояние каждого договора на дату перехода, проверить ранее признанную выручку и накопленные затраты, определить исполненные и неисполненные обязанности, а также рассчитать корректировки активов, обязательств и нераспределенной прибыли.
До конца 2026 г. строительной компании необходимо понять:
- Какие договоры останутся неисполненными на 1 января 2027 г.
- Где выручка признается в определенный момент, а где — по мере исполнения обязанности.
- По каким проектам рассчитывается степень готовности и каким методом.
- Как распределены затраты между проданными и непроданными единицами, завершенными и незавершенными работами.
Выбранный порядок учета должен быть подтвержден условиями договоров, первичными документами и фактическими данными о ходе реализации проекта. Если не определить методы учета и не организовать необходимую аналитику уже в 2026 г., при подготовке отчетности за 2027 г. придется восстанавливать сведения о степени готовности, составе затрат и исполненных обязанностях за прошедшие периоды. Это увеличит трудозатраты и риск существенных ошибок в отчетности.
Поэтому подготовка к переходу не сводится к чтению новых стандартов и формальному обновлению учетной политики. Требования ФСБУ необходимо перевести в конкретные решения по действующим договорам и проектам: определить порядок признания выручки, распределения затрат, расчета степени готовности и документального обоснования профессиональных суждений. Именно эти практические вопросы и станут основой мастер-класса.
