(351) 729-85-29
Стороны договора
Сторонами договора строительного подряда выступают две организации – заказчик и подрядчик (генеральный подрядчик). При этом заказчиком в договоре строительного подряда может быть любое лицо: как физическое, так и юридическое; как занимающееся, так и не занимающееся предпринимательской деятельностью. Отношения между подрядчиком и заказчиком (застройщиком) регулируются нормами гл.37 Гражданского кодекса РФ.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!
В договоре должны содержаться условия, предусмотренные гл.37 § 3 ГК РФ (ст.740–757).
В отличие от заказчика, подрядчиком в договоре строительного подряда не всегда может быть любое лицо.
В соответствии с п.2 ст.52 Градостроительного кодекса РФ работы по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, оказывающие влияние на безопасность этих объектов и включенные в перечень, утвержденный приказом Министерства регионального развития РФ от 30 декабря 2009 г. № 624, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ.
Предмет договора строительного подряда
Важнейший пункт, который должен содержать любой договор, в том числе и договор строительного подряда,— это предмет договора.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!
Отсутствие такого пункта, как предмет договора, или нечеткое определение его в тексте — первое из оснований, по которому можно считать договор незаключенным.
В соответствии с п.1 ст.740 ГК РФ, по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. Следовательно, предмет договора строительного подряда – это, прежде всего, выполнение определенных работ.
- Во-первых, это могут быть работы по строительству или реконструкции предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта (п.2 ст.740 ГК РФ).
- Во-вторых, предметом договора подряда могут быть монтажные, пусконаладочные и иные работы, неразрывно связанные со строящимся объектом (п.2 ст.740 ГК РФ).
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!
Все подобные работы будут являться предметом договора строительного подряда только в том случае, если они ведутся на строящемся объекте.
Если же работы осуществляются на уже эксплуатируемом объекте, то они будут предметом обычного договора подряда или даже составной частью предмета договора купли-продажи. Последнее имеет место, когда в число обязанностей продавца входит запуск, наладка и проверка проданного оборудования.
Каким же образом стороны должны определить предмет договора строительного подряда?
Прежде всего, в тексте самого договора необходимо дать характеристику объекта строительства.
В частности, положения договора, посвященные предмету, должны содержать:
- наименование объекта строительства (в том числе, если заключается договор на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных работ, неразрывно связанных со строящимся объектом);
- месторасположение объекта строительства;
- характеристику проектной документации (кем и когда утвержден или будет утвержден проект);
- перечень монтажных, пусконаладочных и иных работ, неразрывно связанных со строящимся объектом, которые обязан осуществить подрядчик.
Вместе с тем, согласно ст.743 ГК РФ подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.
При отсутствии иных указаний, договор строительного подряда предполагает, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и в смете.
Договор строительного подряда должен определять состав и содержание технической документации, а также предусматривать, какая из сторон и в какой срок обязана представить соответствующую документацию.
Все это означает, что именно техническая документация являет собой задание заказчика, в соответствии с которым подрядчик должен выполнить работы. Следовательно, в силу ст.432 ГК РФ, условия договора строительного подряда, определяющие содержание и состав проектно-сметной документации, являются существенными.
Если между сторонами договора не было достигнуто соглашение о составе и содержании технической документации, то данный договор может быть признан незаключенным ввиду того, что не было согласовано существенное условие.
Это подтверждается и судебно-арбитражной практикой. В частности, в постановлении ФАС СЗО от 24 января 2002 г. № Ф04/4683-438/А81-2002 указано, что требования основаны на незаключенном договоре, так как стороны не согласовали существенные условия договора о составе и содержании технической документации для производства строительных работ. В Постановлении Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2011 по делу N А66-5663/2010 суд пришел к выводу, что договор является незаключенным, поскольку стороны не согласовали в спорном договоре выполняемые работы, техническая документация истцу не передавалась.
Стоимость договора
Цена договора строительного подряда также является его существенным условием.
Стоимость выполняемых работ определяется на основе свободной (договорной) цены на строительную продукцию.
Для расчета стоимости работ подрядчик должен разработать и представить заказчику смету. Отсутствие сметы может повлечь за собой признание договора строительного подряда незаключенным. Такой вывод следует из анализа п.1 ст.743 ГК РФ. Согласно этому пункту, подрядчик обязан осуществить строительство и связанные с ним работы в соответствии со сметой, определяющей цену работ. А исходя из п.1 ст.746 ГК РФ заказчик оплачивает выполненные подрядчиком работы в размере, предусмотренном сметой. Никаких иных возможностей определения размера оплаты выполненных работ данная статья не предусматривает.
Стороны имеют право не указывать стоимость работ в тексте самого договора подряда. Соглашение о размере цены и ее виде можно оформить в протоколе (ведомости) согласования договорной цены, сделав в договоре необходимую отсылку.
Нередко у подрядчика возникает необходимость выполнения дополнительного объема работ (не учтенных проектной документацией).
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!
В соответствии со ст.743 ГК РФ подрядчик, обнаруживший в ходе строительства не учтенные в технической документации работы и, в связи с этим, необходимость проведения дополнительных работ и увеличения сметной стоимости строительства, обязан сообщить об этом заказчику и дождаться его согласия.
Подрядчик, не выполнивший данной обязанности, лишается права требовать от заказчика оплаты совершенных им дополнительных работ и возмещения вызванных этим убытков, если не докажет необходимость немедленных действий в интересах заказчика, в частности в связи с тем, что приостановление работ могло привести к гибели или повреждению объекта строительства.
При согласии заказчика на проведение и оплату дополнительных работ подрядчик вправе отказаться от их выполнения лишь в случаях, когда они не входят в сферу его профессиональной деятельности либо не могут быть выполнены подрядчиком по независящим от него причинам.
Продолжение работ на объекте до соответствующего согласия заказчика лишает подрядчика права требования дополнительной оплаты по данному основанию (п.3 ст.743 ГК РФ).
ПРИМЕР
Подрядчик обратился в суд с требованием оплаты заказчиком дополнительно выполненных работ. Заказчик оспаривал исковые требования подрядчика, обосновывая свою позицию тем, что подрядчик не предупредил его о необходимости проведения дополнительных работ, не предусмотренных проектом, что является нарушением требований ст.743 ГК РФ. Несмотря на то что заказчик принял дополнительные работы, подписав соответствующий акт, суд отказал подрядчику в удовлетворении иска, указав, что приемка заказчиком этих работ подтверждает лишь факт их выполнения, но никак не обязывает его оплатить эти работы подрядчику (информационное письмо ВАС РФ от 24 января 2000 г. № 51).
Сроки выполнения работ
Одним из существенных условий договора подряда являются согласованные сторонами сроки выполнения работ (ст. 708 ГК РФ). При отсутствии таких условий договор подряда нельзя признать заключенным.
Помимо начального и конечного сроков выполнения работ стороны могут предусмотреть в договоре также даты завершения отдельных этапов работ, составив график строительства. При этом подрядчик должен помнить, что коль скоро в договоре оговорены промежуточные сроки, то за их несоблюдение он будет нести ответственность. Вид и размер ответственности стороны могут определить в самом договоре строительного подряда.
Сроки (начальный, конечный и промежуточные) в договоре всегда должны быть конкретными. Не допускается указание каких-то ориентировочных сроков.
Согласно толкованию указанных правовых норм, изложенному в постановлении Президиума ВАС РФ от 18.05.2010 N 1404/2010, требования гражданского законодательства об определении периода выполнения работ по договору подряда как существенного условия этого договора установлены с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон. Если начальный момент периода определен указанием на действие стороны или иных лиц, в том числе на момент уплаты аванса, и такие действия совершены в разумный срок, неопределенность в определении срока производства работ устраняется. Следовательно, в этом случае условие о периоде выполнения работ должно считаться согласованным, а договор - заключенным.
Расчеты и платежи
Расчеты могут осуществляться:
- по конструктивным элементам, за выполнение отдельных работ и услуг;
- по этапам;
- после завершения всех работ по договору.
Окончательный расчет производится заказчиком после выполнения подрядчиком всех работ по договору, включая и устранение дефектов, выявленных при приемке предмета договора, с зачетом ранее перечисленных средств.
Права и обязанности сторон
По общему правилу, обеспечить строительство материалами и оборудованием в полном объеме обязан подрядчик (ст.745 ГК РФ). Однако по усмотрению сторон это правило может быть изменено. Причем в договоре должно быть четко отражено, в какой срок, в каком количестве и качестве предоставляются те или иные материалы и оборудование.
Качество предоставляемых для строительства материалов и оборудования должно быть подтверждено соответствующими сертификатами. Ответственность за ненадлежащее качество материалов и оборудования несет сторона, которая их предоставила. Но именно подрядчик обязан проконтролировать их пригодность для строительства.
Если подрядчик обнаружил, что предоставленные заказчиком материалы могут ухудшить качество выполняемых работ, то он должен потребовать их замены. В случае отказа заказчика заменить некачественные материалы подрядчик вправе отказаться от договора подряда и потребовать оплаты выполненной части работ (п.3 ст.745 ГК РФ).
